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          珠海市住房和城鄉建設局 珠海市自然資源局關于利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的通知(試行)(珠建保規〔2022〕7 號)

          ZBGS-2022-39


          珠建保規〔2022〕7 號



            各區政府(管委會),各有關單位:

            為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(粵府辦〔2021〕39號)和《珠海市人民政府辦公室關于印發珠海市加快發展保障性租賃住房實施意見的通知》(珠府辦函〔2021〕131號)文件精神,有效增加保障性租賃住房供應,進一步拓寬保障性租賃住房籌集渠道,促進集體經營性建設用地優化配置和節約集約利用,結合我市實際,現就利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房有關事項通知如下:

            一、適用范圍

            本通知適用于本市行政區域內集體經濟組織在依法取得土地所有權、土地使用權不動產權證書或合法用地批文的集體經營性建設用地或返撥給村集體的留用地上,自行新建(含舊村改造更新)或將集體經營性建設用地使用權以租賃、聯營入股方式流轉給企事業單位,建設保障性租賃住房及相關配套設施。

            本通知所稱留用地,是指政府征收農村集體土地后,按實際征收土地面積的一定比例,作為征地安置另行安排給被征地農村集體經濟組織用于發展生產的建設用地,也包括我市歷史統(預)征土地時安排給村集體經濟組織的留用地。

            二、基本原則

            (一)以人為本。利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房,要切實尊重村民或集體經濟組織成員意愿,維護集體經濟組織及其成員合法權益,使其通過出租房屋或入股、聯營等方式獲得長期穩定收益,共享城鄉融合發展成果。

            (二)科學規劃。利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目的用地應權屬清晰,應符合國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃)等要求,引導在區位條件較好、租房需求量大、周邊基礎設施和公共服務較易配套的區域開展建設。

            (三)市場主導。各區住房保障工作領導小組,指導協調本轄區保障性租賃住房建設管理相關工作。各區住房城鄉建設、自然資源、發改等相關部門要建立聯合會審制度,對申報項目進行審核,并為通過審核的項目核發保障性租賃住房項目認定書,引導申報主體按要求實施建設。充分調動村集體、聯合體、企業等各類主體的積極性,發揮市場配置資源的決定性作用,引導集體經濟組織自行建設運營,或通過租賃、聯營入股等形式與市場化專業機構合作建設保障性租賃住房。

            (四)政府監管。保障性租賃住房的運營管理應遵守保障性租賃住房有關規定,應整體確權,只租不售,堅決防止“以租代售”。出租人、承租人、房源、合同等信息均應納入珠海市保障性住房管理平臺統籌監管。

            三、規劃建設要求

            (一)權屬合法。利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的用地,應依法取得享有集體土地所有權、集體經營性建設用地使用權的不動產權證書或合法的集體經營性建設用地批文,且用地使用權沒有查封登記、異議登記等限制轉移登記等情形,存在抵押等其他權利限制的,應當依法取得相關權利人書面同意。

            (二)規劃管理。經批準的利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目應符合國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃)。如涉及控制性詳細規劃調整,一般由所在區政府向市自然資源主管部門提出書面申請并提交控制性詳細規劃修改論證報告,經市政府同意后方可編制修改方案。修改方案公示后,經市城鄉規劃委員會審議通過,報市政府批準后,可將原用途調整為城鎮住宅用地,并注明“集體建設用地建設保障性租賃住房項目,不得改變土地用途”;項目優先選址在醫療、教育、交通等公共配套設施相對齊全的區域或按需配建公共設施。

            (三)申報主體。主體應為我市集體經濟組織的集體經營性建設用地土地所有權人,或由所有權人委托實施單位(含受委托代理的整體運營承租人等)申報。鼓勵集體經濟組織與具有較強管理能力和良好信譽的專業化規?;》孔赓U企業成立租賃住房平臺公司建設運營保障性租賃住房。參與運營的村集體或企業應經商事注冊登記為住房租賃企業。

            (四)戶型面積。項目用房戶型建筑面積以50平方米以下小戶型為主,原則上不超過70平方米,最大不超過90平方米,項目戶型面積及戶型配比由區住房城鄉建設部門出具審查意見。

            (五)配套設施。利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目,根據項目實際需求及周邊配套情況測算,可按需配建公共服務設施,向所在區自然資源部門提出申請,建筑規模原則上不高于地上計容總建筑規模的10%。

            (六)技術標準。項目設計應符合住建部辦公廳《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》(建辦標〔2021〕19號)及省、市的相關技術要求,在建設、管理和最小居住面積等方面應符合國家、省和本市的規范和技術標準,建成后的保障性租賃住房應確保房屋質量安全。

            項目的供水、供電、供氣系統設計應符合國家、省和本市的規范和技術標準,建成后的保障性租賃住房供水、供電、供氣系統應符合新建住宅要求。

            鼓勵具備條件的集體經營性建設用地建設的保障性租賃住房項目業態混合兼容多種功能。保障性租賃住房、研發、辦公、商業等用途可混合利用,促進產業融合和多業態發展。提高項目用地資源在功能綜合和空間配置的優化增效。鼓勵項目建設長壽化和可變性相結合的原則,促進保障性租賃住房全壽命期可持續發展。

            集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目實施全裝修成品交房。鼓勵宿舍型保障性租賃住房實施裝配化建造。

            (七)環保要求。按規定開展用地環境狀況調查評估,避開噪音污染、有毒危害、易燃易爆等區域,項目應具備環境可行性。

            (八)建設監管。獲批的利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目應按照項目方案批復文件等要求按期開發建設,完成項目竣工驗收等工作。項目所在區自然資源、住房城鄉建設及城管等部門按各自職能加強監管,申報項目的用地不得申請轉為國有建設用地。

            (九)物業規范。保障性租賃住房企業應當具備良好的物業管理能力,對保障性租賃住房的管理應符合我市物業管理的相關規定。

            四、申報流程

            集體組織進行全面調查摸底和可行性分析,與村民協商規劃建設意愿,取得可以實施的傾向性意見后,按以下程序組織正式申報:

            (一)編制方案

            已依法取得集體經營性建設用地土地所有權、土地使用權不動產權證書或合法用地批文的項目,由集體經濟組織或合作聯合體委托專業機構編制項目實施方案。項目實施方案包括項目名稱、用地面積與四至范圍、土地利用現狀及相關圖件、用地規劃及相關圖件、環境可行性分析、設計方案、擬建設建筑面積、房源量、戶型設計、投入成本、項目必要性可行性分析、資金來源和收益分配,以及項目建設和運營模式等內容。擬與企事業單位合作的,方案中還需明確合作具體內容,包括土地使用權租賃(聯營入股)合同(協議)等。

            (二)表決申報

            集體經濟組織應依照《中華人民共和國村民委員會組織法》規定,對利用集體經營性建設用地新建保障性租賃住房的事項和項目實施方案進行表決。村民表決通過的,經鎮政府(街道辦事處)同意后,上報所在區住房城鄉建設部門。

            所在區住房城鄉建設部門須審核以下情況或信息:

            1.項目申請書。

            2.項目發起人及合作單位的法人身份信息。

            3.集體經營性建設用地使用權權屬信息。

            4.村集體經濟組織民主表決的書面材料。

            5.項目實施方案(含需配建的公共服務設施)。

            6.承諾書。

            7.其他須審核的情況。

            (三)方案審批

            所在區住房城鄉建設部門收到申請后,會同區發改、自然資源、生態環境等相關主管部門依據相關規定進行項目審查。項目備案文件、用地審查意見、建設用地規劃許可證和建設工程施工許可證等均應注明“集體經營性建設用地項目僅用于保障性租賃住房建設和運營”。

            區發改部門對項目的備案條件進行審查出具項目備案意向文件;所在區自然資源部門在項目符合土地利用總體規劃前提下,對項目的權屬合法性、用地合規性、用地規模和規劃方案等進行審查;住房城鄉建設部門或其委托的專業機構對項目的項目性質、建設主體、建設方案、租金價格方案等進行審查;生態環境部門對項目的環境影響可行性進行審查,各區組織開展項目聯合預審。經審查符合要求的,報項目所在區政府(管委會)批準同意后,由區住房城鄉建設部門出具保障性租賃住房項目認定書。區政府(管委會)認為項目較為復雜需經市政府審批的,應以區政府(管委會)名義向市政府書面請示。

            已通過區政府(管委會)認定為保障性租賃住房項目的,各區住房城鄉建設部門應將項目審批情況及時上報市住房保障聯席會辦公室備案,對全市范圍內保障性租賃住房項目進行統籌,并按《廣東省住房和城鄉建設廳 國家稅務總局廣東省稅務局關于做好住房租賃相關信息傳遞工作的通知》(粵建保函〔2021〕692號)的相關要求做好信息傳遞工作。

            (四)用地規劃手續

            集體經濟組織或合作聯合體(企事業單位)根據區政府(管委會)批準文件,按規定向所在區自然資源部門申辦用地規劃批準手續,申請材料須注明項目用地的使用年限、使用用途等內容,并注明該項目屬于利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目,不得轉為國有建設用地,按使用集體土地方式辦理用地手續;已有土地產權證明文件的,可不再辦理用地手續。

            (五)合作交易

            區政府(管委會)批準認定項目為利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房,且已按程序完成控制性詳細規劃調整工作后,集體經濟組織擬通過租賃、聯營入股方式引入市場主體合作建設運營的,經依法表決通過的,應通過公共資源交易平臺公開或農村產權流轉管理服務平臺選取合作開發主體。并依照相關規定由集體經濟組織與開發主體簽訂合同(協議),合同(協議)應包括宗地基本情況、供地價格、供應年限、付款方式、地上建筑物到期處置方式、雙方責任、違約處理辦法等,還應包括合作方的資質和條件、出資方式、股權占比、利益分配方式、履約保證金繳納、決策和實施程序等內容。

            集體經營性建設用地使用權租賃、聯營入股的最高年限,不得超過同類用途國有建設用地使用權出讓的最高年限。

            (六)開工實施

            1.施工許可

            申請人到所在區住房城鄉建設部門依法辦理手續,由區住房城鄉建設部門核發施工許可證并同步安排工程質量安全監督。

            2.施工監管

            實施主體應當按規定選擇具備承接資質的施工、監理單位等參建單位,及時開展項目建設實施工作,住房城鄉建設部門應加強項目建設過程的監管和技術服務。

            3.項目驗收

            項目建設完成后,由實施主體自行組織竣工驗收,驗收通過的項目驗收備案資料報區住房城鄉建設部門備案。

            五、運營監督管理

           ?。ㄒ唬┮约w經濟組織為申報主體的,項目的保障性租賃住房及其配套設施涉及的土地使用權和房屋所有權辦至集體經濟組織名下。以聯合體為申報主體的,項目的保障性租賃住房及其配套設施涉及的土地使用權和房屋所有權辦至聯合體名下,集體經營性建設用地所有權仍歸原村集體經濟組織所有。

            集體經濟組織憑所在區自然資源部門核發的建設用地規劃批準文件辦理不動產登記。建成后項目按棟整體核發不動產權證書,不予分割辦理不動產權證書。權利證書應注明“集體經營性建設用地保障性租賃住房項目僅用于保障性租賃住房建設和運營,不予按層、套、間分割辦理不動產權證書、不得擅自改變房屋和土地用途”。

           ?。ǘ╉椖拷ǔ珊笫状纬鲎獾?,應經專業檢測并符合室內空氣質量標準。由所在區住房城鄉建設部門將項目納入保障性租賃住房管理。項目竣工驗收后10個工作日內,產權人或其委托的項目實施主體應在珠海市保障性住房管理平臺辦理相關項目備案登記。按照《珠海市保障性租賃住房準入退出管理規定》要求,住房運營企業必須在珠海市保障性住房管理平臺注冊并實名認證,將所有出租房源的房屋信息等如實錄入。項目租金價格接受政府指導,低于同地段同品質市場化租賃住房租金。

           ?。ㄈ┓课莩鲎夂?,住房運營企業應在合同簽訂、變更、終止之日起15日內通過珠海市保障性住房管理平臺辦理租賃合同備案。

           ?。ㄋ模╉椖可陥髸r剩余土地使用年限原則上不低于10年;土地使用年限期滿的,應按相關約定執行,沒有約定的,按相關法律法規規定執行。

           ?。ㄎ澹┳》窟\營企業與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不少于3個月,一次性收取租金數額原則上不超過3個月租金,收取押金數額不超過2個月租金。出現租戶拖欠或拒絕按約繳納房租的,項目產權人或住房運營企業有權利依照雙方簽訂的租賃合同或協議違約規定對其進行處置。

           ?。╉椖恳蛴霾豢煽沽σ蛩責o法繼續運作的,產權人或其委托的實施主體可向區政府(管委會)主管部門報告情況,區政府(管委會)會同自然資源、住房城鄉建設等有關部門就具體項目進行研究,確定處理方案。

           ?。ㄆ撸╉椖拷ǔ珊?,所在區政府應組織轄區住房城鄉建設、自然資源、市場監管等部門加強協同監督管理,發現問題及時依照職責處理。

           ?。ò耍﹫詻Q杜絕變相開發經營性房地產或建設小產權房,對提供虛假資料申請、將建成后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等行為,各有關職能部門應采取制止違規建設行為、限期改正、撤銷保障性租賃住房項目認定書等措施;涉嫌違法的,由相關職能部門依法查處;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。

            六、保障措施

            (一)加強組織領導。市土地管理委員會和市住房保障聯席會統籌協調,研究解決利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房工作中的重大問題,強化部門協作,有序推進。各區政府(管委會)住房保障工作領導小組,指導本轄區各部門及鎮、村集體經濟組織,加強項目規劃建設與管理,定期召開會議,及時通報工作進展情況,會商和解決問題。

            (二)落實屬地責任。各區政府(管委會)對轄區發展保障性租賃住房負主體責任。利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目方案的審批、規劃、計劃統籌等工作原則上由所在區政府(管委會)、發改、自然資源、住房城鄉建設等有關部門負責;項目后續監管等工作主要由本轄區有關部門負責。

            針對利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目,各區、各單位需增強服務意識,精簡項目審批流程,努力構建快速并聯審批或專門“綠色通道”,從項目申請到完成項目認定,原則上不超過30個工作日,各區應根據實際情況進一步壓縮辦理時限,提高審批效率。實施主體憑保障性租賃住房認定書通過上述并聯審批或專門通道辦理相關手續。

            (三)強化全程管控。區政府(管委會)及相關部門要依照相關規定做好保障性租賃住房項目的立項審批、規劃建設、監督管理和服務保障等全過程管控工作。切實做到規范運行、風險可控,促進保障性租賃住房建設運營可持續發展。

            返撥給村集體的留用地上建設保障性租賃住房及相關配套設施的,參照本通知執行。

            本通知自2022年10月1日起試行,有效期至2025年9月30日。

            市住房城鄉建設部門已制定保障性租賃住房項目認定書及申請模板,可到珠海市住房和城鄉建設局官方網站下載。



                                                                                                                                 珠海市住房和城鄉建設局            珠海市自然資源局

                                                                                                                                                                                       2022年8月29日




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