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          《珠海市住房和城鄉建設局 珠海市自然資源局關于利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的通知(試行)》政策解讀

            一、制定背景

           ?。ㄒ唬┞鋵嵵醒腙P于加快發展保障性租賃住房的指示精神

            《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)文件提出各地區要扎實推進住房保障工作,加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的住房保障體系,改善解決新市民、青年人等群體住房困難問題?!稄V東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(粵府辦〔2021〕39號)文件為加快發展保障性租賃住房提出了指導性的實施意見。我市堅定貫徹落實國辦及廣東省文件精神,并制定印發《珠海市關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》,提出了在“十四五”期間,籌集建設保障性租賃住房不少于6萬套的工作目標。為落實中央和省市政府的指示精神,促進我市保障性租賃住房籌集工作推進實施,我市制定了《珠海市住房和城鄉建設局 珠海市自然資源局關于利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的通知(試行)》(以下簡稱《通知》),為我市多渠道籌建保障性租賃住房工作提供有力支持,推動我市住房保障工作全面發展,有效改善我市新市民、青年人等群體的居住環境。

           ?。ǘ┩苿游沂凶》恐贫认蜃赓彶⑴e的方向發展

            根據市政府《關于加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房制度實施意見》,明確提出啟動我市新一輪住房制度改革,住房體系向租購并舉的方向發展。發展保障性租賃住房作為解決新市民、青年人群體住房問題的重要舉措,其發展將是我市實現市民安居樂業的重要途徑之一。本《通知》的制定,旨在落實國家、省關于加快發展保障性租賃住房工作精神的實施落地,有效增加保障性租賃住房籌集供應,進而推動我市建立多主體供給、多渠道保障和租購并舉住房制度的工作目標。

           ?。ㄈ┩貙挶U闲宰》拷ㄔO資金供給渠道

            2021年全市籌集各類保障性住房和人才住房約1.8萬套,其中以政府投資建設和國企投資開發為主,社會投資較少,保障性住房融資體系尚不完善且缺乏有效地籌資激勵機制。國辦22號文件明確指出保障性租賃住房項目享受土地、財政、金融、稅收等方面優惠,有利于調動社會力量投資參與保障性住房建設和運營的積極性,有效緩解政府財政資金壓力。本《通知》的制定旨在完善多渠道籌建保障性租賃住房的實施內容,引導社會主體投資建設保障性租賃住房,進一步拓寬保障性住房建設的資金供給渠道。

            二、主要內容解讀

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            第一章確定了政策適用范圍對象,具體為本市行政區域內集體經濟組織在依法取得土地所有權、土地使用權不動產權證書或合法用地批文的集體經營性建設用地或返撥給村集體的留用地上,自行新建(含舊村改造更新)或將集體經營性建設用地使用權以租賃、聯營入股方式流轉給企事業單位,建設保障性租賃住房及相關配套設施。

            第二章明確了工作原則,提出一是以人為本,要切實尊重村民或集體經濟組織成員意愿,維護集體經濟組織及其成員合法權益;二是科學規劃,項目用地應權屬清晰且符合國土空間規劃;三是市場主導,調動各類市場主體積極性,發揮市場配置資源的決定性作用;四是政府監管,保障性租賃住房的運營管理應遵守我市保障性租賃住房有關工作規定,應整體確權,只租不售,堅決防止“以租代售”,出租人、承租人、房源、合同等信息均應納入珠海市保障性住房管理平臺統籌監管。

            第三章提出了規劃建設要求,包括項目權屬合法、規劃管理、申報主體、戶型配比、配套設施、技術標準、環保要求、建設監管和物業規范等方面的要求。

            第四章確立了申報流程指引,集體組織進行全面調查摸底和可行性分析,與村民協商規劃建設意愿,取得可以實施的傾向性意見后,按以下程序組織正式申報:編制項目實施方案、村民依照《中華人民共和國村民委員會組織法規定》表決通過提交申請、區行政主管部門對方案進行聯合審批、審核通過的由區住房城鄉建設部門出具項目認定書、實施主體持項目認定書等有關材料按規定辦理用地手續、采取合作建設的集體經濟組織通過公共資源交易平臺公開或農村產權流轉管理服務平臺選取合作開發主體并完成合同(協議)簽訂、項目辦理施工許可后開工建設并按規定完成竣工驗收。

            第五章提出了運營監督管理要求,包括項目的權屬管理以及項目竣工驗收后應在珠海市保障性住房管理平臺辦理項目備案登記,住房租賃企業以及承租人應當事先完成平臺注冊及實名認證,項目租金價格低于同地段同品質市場化租賃住房租金;項目申報時剩余土地使用年限原則上不低于10年,住房運營企業與租住對象簽訂的租賃合同約定租期和租金管理要求;項目運營監管和違規違法處理等內容。

            第六章為確保政策落地的保障措施,要加強組織領導,落實屬地責任,市土地管理委員會和市住房保障聯席會負責統籌協調,各區政府負責監督引導項目具體推進,各區相關部門依職責做好項目具體用地手續、行政許可辦理和后續監管等工作。

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            1.明確保障性租賃住房的土地支持政策適用對象

            明確了本市行政區域內集體經濟組織在依法取得土地所有權、土地使用權不動產權證書或合法用地批文的集體經營性建設用地或返撥給村集體的留用地上,自行新建(含舊村改造更新)或將集體經營性建設用地使用權以租賃、聯營入股方式流轉給企事業單位,建設保障性租賃住房及相關配套設施。

            2.明確項目用地規劃管理

            經批準的利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目,在符合國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃)的條件下,如涉及控制性詳細規劃調整,由所在區政府向市自然資源主管部門提出書面申請并提交控制性詳細規劃修改論證報告,經市政府同意后方可編制修改方案。修改方案公示后,經市城鄉規劃委員會審議通過,報市政府批準后,可將原用途調整為城鎮住宅用地,并注明“集體建設用地建設保障性租賃住房項目,不得改變土地用途”;涉及控規調整,由自然資源部門牽頭,一般按“兩報兩批”程序修改,特殊及簡易程序由自然資源部門另行制定;項目備案文件、用地審查意見、建設用地規劃許可證和建設工程施工許可證等均應注明集體經營性建設用地項目僅用于保障性租賃住房建設和運營”;項目優先選址在醫療、教育、交通等公共配套設施相對齊全的區域或按需配建公共設施。

            3.鼓勵規?;瘜I化市場主體參與建設運營

            提出鼓勵集體經濟組織與具有較強管理能力和良好信譽的專業化規?;》孔赓U企業成立租賃住房平臺公司建設運營保障性租賃住房。參與運營的村集體或企業應經商事注冊登記為住房租賃企業。

            4.規范保障性租賃住房規劃建設標準

           ?。ㄒ唬粜兔娣e。項目用房戶型建筑面積以50平方米以下小戶型為主,原則上不超過70平方米,最大不超過90平方米。

           ?。ǘ┡涮自O施。根據項目實際需求及周邊配套情況測算,可按需配建公共服務設施,向所在區自然資源部門提出申請,建筑規模原則上不高于地上計容總建筑規模的10%。

           ?。ㄈ┘夹g標準。項目設計應符合住建部辦公廳《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》(建辦標〔2021〕19號)及省、市的相關技術要求。

           ?。ㄋ模┕膭罹邆錀l件的項目業態混合兼容,鼓勵項目建設長壽化和可變性相結合,實施全裝修成品交房,鼓勵公寓型、宿舍型保障性租賃住房實施裝配化建造。

           ?。ㄎ澹┉h保要求。按規定開展用地環境狀況調查評估,避開噪音污染、有毒危害、易燃易爆等區域,項目應具備環境可行性。

            5簡化審批流程以及嚴格產權管理

           ?。ㄒ唬┟鞔_建立各區相關主管部門聯合審查制度,審核通過的項目,由區住房城鄉建設部門出具項目認定書,實施主體根據項目認定書可向自然資源、住房城鄉建設等主管部門按規定辦理相關手續;各區、各單位應精簡項目審批流程,從項目申請到完成項目認定,原則上不超過30個工作日,各區應根據實際情況進一步壓縮辦理時限,提高審批效率。

           ?。ǘ┟鞔_集體經濟組織憑所在區自然資源部門核發的建設用地規劃批準文件辦理不動產登記。建成后項目按棟整體核發不動產權證書,不予分割辦理不動產權證書。權利證書應注明“集體經營性建設用地保障性租賃住房項目僅用于保障性租賃住房建設和運營,不予按層、套、間分割辦理不動產權證書、不得擅自改變房屋和土地用途”。

           ?。ㄈ┟鞔_項目申報時剩余土地使用年限原則上不低于10年;住房運營企業與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不少于3個月,一次性收取租金數額原則上不超過3個月租金,收取押金數額不超過2個月租金。


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